EXPERTISE IMMOBILIÈRE ET COMMERCIALE
POURQUOI ET QUAND FAIRE APPEL À UN EXPERT ?
L’immobilier est un domaine en activité constante.
Faire appel à un expert immobilier, c’est bénéficier d’une évaluation objective et professionnelle pour sécuriser vos décisions à chaque étape d’un projet. Que ce soit pour acheter, vendre, investir ou préparer une succession, l’expert apporte une connaissance approfondie du marché, analyse les spécificités du bien et garantit une valeur juste et argumentée. Il intervient également lors de désaccords, de négociations ou de situations complexes, offrant un avis indépendant qui protège vos intérêts et facilite des transactions sereines et transparentes.
Dans le domaine amiable, les recours à un expert sont nombreux :
Gestion patrimoniale par des particuliers
- Achat, vente, échange d’immeubles,
- Partage successoral, donation-partage,
- Sortie de communauté ou d’indivision,
- Attribution préférentielle prévue par la loi (logement principal du conjoint survivant ou divorcé, propriété agricole de l’héritier exploitant).
Déclarations fiscales
- Déclaration de succession,
- Déclaration pour l’impôt de solidarité sur la fortune
Dans l’environnement des baux commerciaux
- Fixation du loyer de renouvellement,
- Fixation de l’indemnité d’éviction
Dans la vie sociale de l’entreprise
- Fusions, apports, cessions, achats,
- Etablissement des bilans
- Obligations particulières des sociétés d’assurance : depuis le décret du 5 novembre 1990 modifiant les dispositions du Code des assurances, obligation d’expertise quinquennale et d’actualisation annuelle pour tous les immeubles et parts ou actions : c’est la valeur de réalisation que doit déterminer l’expert.
- Obligations particulières des Sociétés Civiles de Placement Immobiliers (SCPI) : le décret d’application de la loi du 31 décembre 1970 modifiée par la loi du 4 janvier 1993 a introduit l’obligation de faire expertiser les immeubles qui composent leur patrimoine par un expert indépendant.
Expertise pour prêt
- Appréciation des garanties bancaires,
- Détermination de la mise à prix, soutien d’enchères en cas de vente sur saisie,
- Détermination des provisions comptables.
L’application des méthodes d’évaluation impose un diagnostic précis des éléments de valorisation ou de dévalorisation d’un bien immobilier, c’est-à-dire des facteurs qui influencent sa valeur. L’expert doit donc être en mesure d’apprécier correctement l’ensemble de ces facteurs. Il doit être à la fois :
- Un technicien : il porte un jugement sur les éléments techniques de la valeur — nature des constructions, qualité architecturale, état de l’immeuble et de ses équipements…
- Un économiste : la valeur d’échange d’un bien dépend davantage de l’offre et de la demande, donc du contexte économique, que de ses seules qualités techniques. Il ne suffit pas de disposer d’un fichier de références immobilières : il faut interpréter les données et mener un véritable raisonnement économique.
- Un juriste : l’expert doit maîtriser le droit privé (servitudes, droit des loyers…) ainsi que le droit public (urbanisme, expropriation, fiscalité…).
- Un fiscaliste : il doit se tenir informé de la réglementation fiscale et de ses évolutions afin d’en mesurer l’impact sur le fonctionnement des marchés immobiliers.
IMMOBILIER D’HABITATION
Évaluation de la valeur vénale d’appartements, de maisons individuelles ou en lotissement, d’immeubles de rapport, de propriétés et de terrains à bâtir, dans le cadre de ventes, de successions, de liquidations d’indivision, de divorces ou encore de valorisation de patrimoine.
La valeur vénale d’une maison ou d’un appartement est souvent difficile à appréhender : elle est évolutive, subjective, technique, juridique et fiscale, mais jamais purement mathématique.
L’estimation d’un bien repose sur l’application de méthodes rigoureuses, combinant des critères quantitatifs (surface, nombre de pièces…) et qualitatifs (situation géographique, exposition, environnement, nuisances…), afin de déterminer une valeur aussi juste et pertinente que possible.
IMMOBILIER COMMERCIAL
La valeur commerciale d’un local repose d’abord sur l’existence d’un bail commercial d’au moins neuf ans portant sur un immeuble accueillant un fonds de commerce ou un établissement artisanal.
Elle est déterminée à partir de plusieurs critères : les caractéristiques propres du local, la destination des lieux, les obligations fixées par le bail, les facteurs locaux de commercialité ainsi que les loyers habituellement pratiqués dans le voisinage.
Pour les renouvellements de baux commerciaux, l’évaluation consiste à déterminer le montant du loyer révisé ou renouvelé conformément à l’article L.145-33, à identifier les éventuels motifs de déplafonnement prévus à l’article L.145-34 (comme l’évolution des facteurs locaux de commercialité) et à ajuster le loyer en cours de bail pour le ramener à sa valeur locative réelle.
IMMOBILIER COMMERCIAL
Indemnités d’éviction
Évaluation de la perte ou du transfert d’un fonds de commerce, avec calcul de l’indemnité principale et des indemnités accessoires.
Expropriation
Chiffrage des indemnités dues en cas d’expropriation des murs et/ou du fonds de commerce, selon les méthodes du juge de l’expropriation.
Troubles de jouissance et pertes d’exploitation
Évaluation des préjudices, de leur impact sur la valeur du bien, et calcul de l’indemnité liée à la dépréciation ou à la perte de valeur vénale.
Locaux spéciaux et monovalents
Valorisation de locaux spécifiques : hôtels, cinémas, théâtres, garages, etc.
BIENS D’EXCEPTION
Les biens exceptionnels sont des propriétés rares qui ne figurent pas sur le marché immobilier traditionnel : demeures de prestige, châteaux, villas remarquables ou propriétés d’exception. Leur valorisation exige une expertise pointue et une connaissance approfondie de ce segment spécifique.
Nous intervenons aussi bien dans un cadre patrimonial (transmission, arbitrage, structuration) que pour des besoins fiscaux (déclarations, contrôles, négociations).
VALEURS FISCALES
Valorisation de biens dans le cadre de redressements fiscaux et négociation des valeurs fiscales (succession, donation, IFI).
Les honoraires
- Le montant des honoraires, ainsi que les frais et débours, est indiqué dans le contrat d’expertise (lettre de mission).
- Le versement d’une provision peut être requis pour l’ouverture de la mission.
- Les honoraires sont soumis à la TVA au taux en vigueur.