MÉTHODES D’EXPERTISE
DIVERSES MÉTHODES D’ÉVALUATION ÉPROUVÉES PERMETTENT D’APPROCHER, DE FAÇON PERTINENTE ET OBJECTIVE, LA VALEUR VÉNALE OU LOCATIVE D’UN BIEN, SAVOIR :
LA MÉTHODE PAR COMPARAISON
(OU MÉTHODE PAR LE MARCHÉ)
Elle consiste à déterminer la valeur d’un bien en s’appuyant sur les prix récemment obtenus pour la vente de biens comparables, similaires en termes de consistance, d’état et de situation, appelés « références » ou « points de comparaison ».
LA MÉTHODE PAR LE REVENU / CAPITALISATION ET CASH-FLOWS
Les méthodes par le revenu regroupent deux approches principales : la capitalisation et l’actualisation.
Elles consistent à partir d’un revenu constaté, existant ou potentiel (loyer de marché, valeur locative), puis à appliquer des taux de rendement, de capitalisation ou d’actualisation afin de déterminer la valeur actuelle du bien.
Ces méthodes peuvent ainsi s’effectuer soit par capitalisation d’un revenu, soit par actualisation des flux futurs (méthode DCF).
MÉTHODE DU COÛT DE REMPLACEMENT
Cette méthode est principalement utilisée en cas d’expropriation ou pour déterminer une valeur d’utilité ou d’exploitation. Elle consiste à reconstituer le coût de remplacement du bien — terrain et construction — puis à en déduire la vétusté et l’obsolescence afin d’obtenir une valeur ajustée.
LA MÉTHODE DU BILAN PROMOTEUR
Cette méthode consiste à partir du prix de vente final d’une opération de promotion, de réhabilitation ou d’aménagement, puis à en déduire l’ensemble des coûts prévisionnels. Elle permet ainsi de déterminer la valeur du terrain ou de l’immeuble à reconstruire, rénover ou réhabiliter, charges financières comprises.
LA MÉTHODE DES RATIOS PROFESSIONNELS
Pour certains biens spécialisés tels que les hôtels, cliniques, cinémas ou théâtres, la pratique professionnelle a défini des normes et méthodes spécifiques permettant d’établir la valeur vénale ou locative des murs, ainsi que la valeur du fonds de commerce.